28年1月7日発売の週刊「モーニング」の人気の投資漫画 「インベスターZ」で、
住宅ローンのもったいなさと、銀行がいかに儲けているかが記載されていました。
過去にこんな記事を掲載しましたが、まさにこの通りです。
効率的にお金を貯めよう 住宅編1 ？住宅ローンって、こんなに損なの？
漫画では、3500万の一戸建てを買うのに3150万の３５年ローンを組むと、いろいろな諸経費含めて6500万払うことになるというシナリオが載っていました。ほとんど２倍ですね。
住宅ローンを今組んでいる人は、支払は先送りにしないで、多少苦しくても早めに繰り上げ返済してしまいましょう！
インベスターZ、投資の世界や原則を分りやすく解説していて、おもしろいですね！FXはこの漫画で仕組みを知りました。
こちらもご参考に ↓
効率的にお金を貯めよう 住宅編2 借りるのと買うのはどちらがお得？
2016年1月7日木曜日
2014年3月13日木曜日
効率的にお金を貯めよう 転職編２ 転職はいつするのが正解？
転職の損得を考えるとき、切っても切れないのが退職金。
多くの企業では、退職時の年収の４年弱分が支払われるという。
2300万、45ヶ月分だそうだ。（参考 下のサイト）
さて、これがいくらの価値があるのか？ 2300万に決まってるじゃん、という人は、ちょっと待って欲しい。退職金というのは、支払は退職時だが、原資は入社してからコツコツと貯めて行ったお金であり、早い話が会社が運営している年金なのです。
（社内の会計的にも、「退職金積立金」という勘定で、しっかりたまっています）
（社内の会計的にも、「退職金積立金」という勘定で、しっかりたまっています）
そうなると、23歳の入社時に払った年金は、65歳の退職時には42年分の利子が付いているはず。しかも複利で。
なので、その積立金は若い頃にもらっていれば金額が少なくなっているはずだ。
（これは別に金額が目減りするわけではなくて、今の100万は将来受け取る100万より価値があるという、基本原理です）
のところでも使いましたが、福利原価係数の表をみてみれば、ざっくりと計算できます。
2100万を42年で仮に均等に積み立てるとすると、年50万円を積み立てていることになります。
利子1%で40年で、1.49。つまり、入社時24才で積み立てた50万円は、退職間近の64才になった時は、75万円になっています。(約25万の利子）
40年間でどれくらいの利子がつくか粗く見積もってみると、25万×40年×1/2で、500万くらいは利子になります。
ただ、上記計算で1/2をかけたのは単利の場合で複利だと少なくなるのと、いまどき利息は定期でも1%つかないので、目減りして利子分は350万というところでしょうか。
つまり退職金の現在価値（正味）は、2100万-350万=1750万くらいとなります。
すると、入社10年で転職すると、のこり30年働くことになります。
1750万を30年で割って58.3万円。 つまり、年収が60万アップする転職ならば、退職金が回収できるという算段になりますね。
実際には転職にはその後給与が不安定になるリスクもあるので、単純に60万アップすればいいとは言い切れませんが、そのリスクも考えると、年収が100万アップするなら、元が取れると考えてもいいんじゃないでしょうか？
転職するときは、100万円アップで、年収の交渉をしましょう！※
100万アップすれば10年で転職先の会社を辞めたとしても1000万のキャッシュが余分に溜まることになります。30年後の2100万と、10年後の1000万、どちらを取りますか？
※ 転職活動をしていると、転職先が魅力的に見えてきて、ついつい条件で妥協しがちです。でも、転職時に100万給料を上げるのと、転職後に100万上げるのでは、たぶん10倍くらい大変さが違います。
（経験談）
効率的にお金を貯めよう 住宅編1 ？住宅ローンって、こんなに損なの？
のところでも使いましたが、福利原価係数の表をみてみれば、ざっくりと計算できます。
2100万を42年で仮に均等に積み立てるとすると、年50万円を積み立てていることになります。
利子1%で40年で、1.49。つまり、入社時24才で積み立てた50万円は、退職間近の64才になった時は、75万円になっています。(約25万の利子）
40年間でどれくらいの利子がつくか粗く見積もってみると、25万×40年×1/2で、500万くらいは利子になります。
ただ、上記計算で1/2をかけたのは単利の場合で複利だと少なくなるのと、いまどき利息は定期でも1%つかないので、目減りして利子分は350万というところでしょうか。
つまり退職金の現在価値（正味）は、2100万-350万=1750万くらいとなります。
すると、入社10年で転職すると、のこり30年働くことになります。
1750万を30年で割って58.3万円。 つまり、年収が60万アップする転職ならば、退職金が回収できるという算段になりますね。
実際には転職にはその後給与が不安定になるリスクもあるので、単純に60万アップすればいいとは言い切れませんが、そのリスクも考えると、年収が100万アップするなら、元が取れると考えてもいいんじゃないでしょうか？
転職するときは、100万円アップで、年収の交渉をしましょう！※
100万アップすれば10年で転職先の会社を辞めたとしても1000万のキャッシュが余分に溜まることになります。30年後の2100万と、10年後の1000万、どちらを取りますか？
※ 転職活動をしていると、転職先が魅力的に見えてきて、ついつい条件で妥協しがちです。でも、転職時に100万給料を上げるのと、転職後に100万上げるのでは、たぶん10倍くらい大変さが違います。
（経験談）
2014年3月12日水曜日
効率的にお金を貯めよう 住宅編2 借りるのと買うのはどちらがお得？
住宅についてのよくある悩み その1
「家を買おうか迷っている方。 買う方が得なのか、借りたほうが得なのか。
買うならマンションと戸建てのどちらがいいのか・・・」
住宅についてのよくある悩み その2
「借りちゃうと、家賃は大家さんに払い損だけど、買うと家屋敷が残るから、多少きつくても買ったほうがいいか？」
住宅についてのよくある悩み その3
「不動産は、投資価値もあるから、値上がりも期待して、家を買っちゃおうか？」
どうでしょうか？ これらの悩み、考えるだけ時間の無駄です！
ＷＥＢでも雑誌でも、専門家が難しい計算をして損得比較をしていますが、難しく説明しないと専門家は商売があがったりなので、そうしているだけです。シンプルに考えてみましょう。
１．買ったほうが得か、借りたほうが得か？
「これは、お金を借りて買うなら同じ。キャッシュで買うなら、絶対勝った方がお得。」です。
のところで説明しましたが、銀行さんは住宅ローンでがっつり利子を取っています。
銀行に利子を払うか、大家さんに家賃を払うかだけの違いで、総額はあまり変わりません。
なぜなら、借りたほうが儲かるなら投資家がお金を借りてでも土地やマンションを買って
貸そうとしますし、それで供給が増えると家賃相場が下がって、借りたほうがソンになります。
結局不動産と金融の利子の世界は、需要と供給で相場が変わる市場の世界なので、
素人がなやんでも時間の無駄です。中長期では損得なしなようにバランスします。
（プロが切った張ったの世界で、売り時買い時を見極めて勝負するなら別ですが）
２．家賃は大家さんに払い損か？
これも「お金を借りて買うなら、払い損ではない。」です。
お金を借りて買うなら、結局不動産を担保に入れさせられます。お金を返せなくなった時点で、抵当にとられてしまうので、買った場合のあなたの所有権は、「みせかけの所有権」です。結局自分のものになるのは、ローンを払い終わってからでなので、同じことです。
３．不動産の値上がりを期待して買う？
日本の人口動態を見てみましょう。出生率が1.4しかありません。
大人二人から、子供が1.4人しか生まれないわけです。
当然、不動産の需要は、子供が結婚して子供が生まれる30年後には、1.4/2＝70%に減ってしまいます。30年ごとに3割の不動産が要らなくなるわけで、土地も家もどんどん余ってきます。
2人の夫婦が1人の子供しか生まないケースが多いわけですから、夫婦2人の2件の実家のうち１件はいらなくなりますよね。単純な話です。
人口を維持するには出生率が２．１以上ないといわれますが、そこまで上がらない限り長期的には必ず不動産は余るはずです。
実際には、家は人と同じで年を取ってなくなってゆくので、供給が減りますが、土地は確実にあまります。なので、土地の値段は長期的に上がるわけがありません。
たぶん、東京オリンピックの２０２０年が最後のチャンスでしょう。
頭の良い土地持ちの人たちは、そこまでに売り抜けようとするはずです。
土地を買いたい人は、2020年まで待つといいでしょう。
ただし・・・
家を買うのに望ましいタイミングは、3回しかありません。
１）結婚して新居を構える時、２）子供が生まれる時、３）子供が家を出たとき。
いずれも家族構成が変わるので、そのタイミングが家の買い時です。
たとえば、子供が生まれてから10年たってから家を買うと、子供が出てゆくまでに10年しかなく、
せっかく作った子供部屋や2階のトイレも、10年で無用の長物になってしまうのです。
なので、家族構成が変わったら、新しい構成にあった家を素早く買うのが、結局お得です。
この辺のライフプランのタイミングと、人口動態や景気の動向を見て、ベストなタイミングで折り合いをつけて購入する。これがベストな選択でしょう。
もちろん、不動産をキャッシュで買えるお金持ちの方は、そんなことは気にせず、自由なタイミングで買ったり売ったりして、存分に儲けましょう。
関連記事：
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買うならマンションと戸建てのどちらがいいのか・・・」
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「借りちゃうと、家賃は大家さんに払い損だけど、買うと家屋敷が残るから、多少きつくても買ったほうがいいか？」
住宅についてのよくある悩み その3
「不動産は、投資価値もあるから、値上がりも期待して、家を買っちゃおうか？」
どうでしょうか？ これらの悩み、考えるだけ時間の無駄です！
ＷＥＢでも雑誌でも、専門家が難しい計算をして損得比較をしていますが、難しく説明しないと専門家は商売があがったりなので、そうしているだけです。シンプルに考えてみましょう。
１．買ったほうが得か、借りたほうが得か？
「これは、お金を借りて買うなら同じ。キャッシュで買うなら、絶対勝った方がお得。」です。
のところで説明しましたが、銀行さんは住宅ローンでがっつり利子を取っています。
銀行に利子を払うか、大家さんに家賃を払うかだけの違いで、総額はあまり変わりません。
なぜなら、借りたほうが儲かるなら投資家がお金を借りてでも土地やマンションを買って
貸そうとしますし、それで供給が増えると家賃相場が下がって、借りたほうがソンになります。
結局不動産と金融の利子の世界は、需要と供給で相場が変わる市場の世界なので、
素人がなやんでも時間の無駄です。中長期では損得なしなようにバランスします。
（プロが切った張ったの世界で、売り時買い時を見極めて勝負するなら別ですが）
２．家賃は大家さんに払い損か？
これも「お金を借りて買うなら、払い損ではない。」です。
お金を借りて買うなら、結局不動産を担保に入れさせられます。お金を返せなくなった時点で、抵当にとられてしまうので、買った場合のあなたの所有権は、「みせかけの所有権」です。結局自分のものになるのは、ローンを払い終わってからでなので、同じことです。
３．不動産の値上がりを期待して買う？
日本の人口動態を見てみましょう。出生率が1.4しかありません。
大人二人から、子供が1.4人しか生まれないわけです。
当然、不動産の需要は、子供が結婚して子供が生まれる30年後には、1.4/2＝70%に減ってしまいます。30年ごとに3割の不動産が要らなくなるわけで、土地も家もどんどん余ってきます。
2人の夫婦が1人の子供しか生まないケースが多いわけですから、夫婦2人の2件の実家のうち１件はいらなくなりますよね。単純な話です。
人口を維持するには出生率が２．１以上ないといわれますが、そこまで上がらない限り長期的には必ず不動産は余るはずです。
実際には、家は人と同じで年を取ってなくなってゆくので、供給が減りますが、土地は確実にあまります。なので、土地の値段は長期的に上がるわけがありません。
たぶん、東京オリンピックの２０２０年が最後のチャンスでしょう。
頭の良い土地持ちの人たちは、そこまでに売り抜けようとするはずです。
土地を買いたい人は、2020年まで待つといいでしょう。
ただし・・・
家を買うのに望ましいタイミングは、3回しかありません。
１）結婚して新居を構える時、２）子供が生まれる時、３）子供が家を出たとき。
いずれも家族構成が変わるので、そのタイミングが家の買い時です。
たとえば、子供が生まれてから10年たってから家を買うと、子供が出てゆくまでに10年しかなく、
せっかく作った子供部屋や2階のトイレも、10年で無用の長物になってしまうのです。
なので、家族構成が変わったら、新しい構成にあった家を素早く買うのが、結局お得です。
この辺のライフプランのタイミングと、人口動態や景気の動向を見て、ベストなタイミングで折り合いをつけて購入する。これがベストな選択でしょう。
もちろん、不動産をキャッシュで買えるお金持ちの方は、そんなことは気にせず、自由なタイミングで買ったり売ったりして、存分に儲けましょう。
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2014年3月10日月曜日
効率的にお金を貯めよう 住宅編1 ？住宅ローンって、こんなに損なの？
昔ローンを借りた時、ウン千万を借りるのに銀行の窓口で話を聞いていて、借りる額や返済期間をいろいろ変えて、月々の返済額がいろいろ変わるシミュレーションの説明を受けた。それで、ふと気になって、「それで、支払総額はいくらになるのですか？」と聞いたら、窓口嬢は答えられない。「計算して見ないとわからない」という。
そういう説明をすることを想定されていないので、顧客向け計算シートに総額は印刷されていないのだ。多分、銀行の
都合が悪いからだろう。何故都合が悪いのか？
国税庁のHPに複利計算表がある。
住宅ローンの平均的な利率2%で、35年ローン（30歳で借りて定年まで）を想定すると、「年2%の複利終価」というところをみると、「1.99」！
つまり100万を35年間借りると99万の利子が付いて199万、つまり倍返ししないといけないということだ。
実際には元本が減ってゆくのでまるまる倍返しにはならないが、均等に35年で元金を返済してゆくとして利子を慣らすと、99万の半分の約50万円が利子ということになる。
2000万の35年ローンを借りたら、返済総額は3000万になって、まるまる1000万が銀行に支払う捨て金？ということだ。これが複利マジック。
多分、こんな話をお客様が聴いたら、「馬鹿らしいからローンはやめます」ということになる。
銀行は自分たちが大儲けしているのを客には見せないようにして、じゃんじゃんローンを組ませようとしているわけだ。
更に銀行は「元利均等」という錯覚手法を使って、返済を楽そうにみせようとする。
自然な考え方は、元金を等分して返す方法で、100万を20年で借りたら、5万づつと、残金の利子を支払う方式だ。最初の年は元金5万と利子2万で7万返済し、毎年元金が減る分利子分が減ってゆき、最後の年は元金のみ5万返済というもので、これを「元金均等方式」と言う。これだと若い頃の月賦額が高めになるので、毎年の支払額を無理やり慣らして同額にして一見返しやすそうに見せるのが元利均等方式だ。（最初の頃の支払はほとんどが利子で元金がなかなか減らないという変な返済モデルである。）。
この「返済総額隠し」＋「元利均等」の合わせ技で、銀行はサラリーマンを住宅ローン墓場へとおくりこもうとするわけだ。ちなみに、銀行に「元金均等で返済したい」と相談しても、元金均等は受け付けてません、と言われることも多い。元利均等を選ばれてしまうと、残金が早いペースで減ってしまい、利子をとりっぱぐれるので、選ばせてくれないのだ。手が混んだこと。（ちなみに住宅金融公庫のローンは元利均等が選べました）。
総括すると、銀行でお金を借りないといけない貧乏人は、銀行に利息を取られて益々貧乏になり、キャッシュで不動産を買えるお金持ちとの差はますます広がってゆく・・・ということだ。
こういうことを理解した上で、お金は賢く借りたいものです。
では仕方なくお金を借りないといけない場合、どうするか？利子をできるだけ払いたくないということとなので、以下の２つの点を検討しよう。
1．できるだけ短い期間で借りる。
複利は時間とともに増加ペースが増えるので、できるだけ短い期間で貸すのが正解。
ちなみに同じ表を見ると、2%で20年なら1.485。1000万借りて均等返済して、利子分が約240万。
これくらいの利子ならまだ許せる？35年ローンなんて、絶対やってはダメ。
2. できるだけ早く繰り上げ返済する。
利息の仕組み上、早い段階で元金を減らせばそれについてくる利子も消失することになる。
２０００万を35年で借りた場合は３０００万くらい返済することになるわけだが、最初の年に100万返済すれば、その100万に乗っていた35年分の利子およそ100万円も一緒に消える。つまり100万の返済で200万円の削減効果があることになる。なので、若いころに多少無理してでもどんどん繰り上げ返済するのがコツである。（この利息削減効果は年を経るごとに減って行くので。）
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1．できるだけ短い期間で借りる。
複利は時間とともに増加ペースが増えるので、できるだけ短い期間で貸すのが正解。
ちなみに同じ表を見ると、2%で20年なら1.485。1000万借りて均等返済して、利子分が約240万。
これくらいの利子ならまだ許せる？35年ローンなんて、絶対やってはダメ。
2. できるだけ早く繰り上げ返済する。
利息の仕組み上、早い段階で元金を減らせばそれについてくる利子も消失することになる。
２０００万を35年で借りた場合は３０００万くらい返済することになるわけだが、最初の年に100万返済すれば、その100万に乗っていた35年分の利子およそ100万円も一緒に消える。つまり100万の返済で200万円の削減効果があることになる。なので、若いころに多少無理してでもどんどん繰り上げ返済するのがコツである。（この利息削減効果は年を経るごとに減って行くので。）
ちょっと話はそれるが、借り換えローンというのもあって、現在のローンを、他の銀行から借りたお金で返済するというものだ。手数料は取られるが、返済総額は減るのでお得というもの。
他の銀行の債権を間接的に買い取るようなこのローン、残りもののように見えて儲からないように見えるがとんでもない。支払い残期間が長いほど、ローン返済総額にはたっぷりと利息が含まれているので、他の銀行の利息をかすめ取る（？）ことができる美味しい商売だ。
関連記事：
効率的にお金を貯めよう 転職編1 転職は儲かる？儲からない？
2014年2月12日水曜日
効率的にお金を貯めよう 転職編1 転職は儲かる？儲からない？
転職を考えているあなた、悩むのが、経済面から見て転職が得なのか、損なのか、という点でしょう。
例えば、今手取り600万で働いている場合、700万の転職機会があるとする。
17%くらいの手取りアップ。10年で1000万くらいの差。それだったら、今の会社に残って退職金をもらった方がいいか？
でもちょっと待って欲しい。
ここで重要になってくるのが、可処分所得の考え方だ。
家計には、必ず出て行く固定的な支出と、使い方を考えて使える変動支出がある。
前者の代表が家賃であり、その他火災保険、生命保険、光熱費、最低限の食費などだ。
後者は、服飾費、娯楽費、外食費、交際費、車両費、旅行費などだろう。
結局、実質的に手元に残って使い方を考えられるのは、この変動支出の部分だけである。
実は生活の豊かさを感じられるのは、主にこの変動支出の多寡である。
例えば、住宅ローンが年200万、その他の固定的支出で、年200万とすると、400万は固定的支出で出て行く。と、残りは200万。
これで手取りが100万増えると、変動部分は300万、つまり1.5倍にもなる。
実感できる生活レベルとしては、かなり余裕ができて贅沢ができるようになるのである。
もちろん、増えた分は使わずに、ローンの繰上げ返済や財テクに回してもいい。
いずれにしても、給与上昇の割合よりはかなり生活の質があがるはずだ。
企業でいえば、年収は売上、可処分所得は利益。どちらが重要かといえば、手元に残る金、利益に決まっている。
売上が5%増えれば利益が倍に増えるようなものだ。
年収アップの価値は、可処分所得の増加で見るようにしましょう。
注）もし転職が上手くいって年収が上がったからと言って、固定的支出が増えるような贅沢はしないこと。高い車やマンションをローンで買うとか。給与が下がった時に「倍返し」でしっぺ返しが来ますよ。贅沢するなら、旅行とか服とか、ワンショットで後を引かないものにしましょう。
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